삼성FN리츠 20% 증자 파장 · 전수 근거

분석에 사용한 경로별 전체 기업, 공시 인용, 발행 기록과 기술 원문을 빠짐없이 모은 참고 문서예요.

부록 A · 경로별 전체 표

경로마다 후보로 훑은 상장사를 표로 빠짐없이 모았어요. 카드 본문의 "연결 확인"은 이 가운데 연결을 판정한 회사만 세요. 표의 순서는 관심도 순일 뿐 순위가 아니에요.

본건 유상증자 인수단 전체 2곳

본건 유상증자 인수단 전체 노출 기업 표 (가로 스크롤)
기업	노출 근거	관심도(0~100)·국면	공시 후 주가 · 시장 대비	근거
연결 확인NH투자증권 (005940) 네이버↗ NH투자증권은 본건 공동대표주관회사로 인수비율 36.84%를 담당하며 실권 발생 시 자기계산으로 잔액인수 의무가 있다. 인수한도 약 360억원은 FY2025 IB수수료 4371억원의 8.2% 수준이다. 공시 원문 (2026-09-21)사업 근거: 사업보고서 (2025.12) (2026-03-13) 인과 사슬 자세히 삼성FN리츠 유상증자 → NH투자증권 공동대표주관(인수비율 36.84%) [출처: 20260921000086, 2026-09-21, high] NH투자증권 공동대표주관 → 실권 발생 시 자기계산 잔액인수 의무(한도 약 360억원) [출처: 20260921000086, 2026-09-21, high] 가장 약한 고리 실권 발생 여부는 구주주 및 일반공모 청약 결과에 달려 있으므로 현 시점에서는 확정되지 않는다 연결 확인 ≠ 추천	실적 확인	관심도 34/100 · 보통 · 하강 ↓	▽ -14.74% · 시장 대비 +12.60%p	공시 원문
연결 확인삼성증권 (016360) 네이버↗ 삼성증권은 공동대표주관회사로 인수비율 42.10%를 담당하며 실권 시 약 411억원 한도 내 자기계산 잔액인수 의무를 진다. 이는 자기계산 포지션 형성을 통해 일회성 자금 노출을 만들며 주가 변동에 노출된다. 공시 원문 (2026-09-21)사업 근거: 정기보고서 (2022-03-10)사업 근거: [기재정정]사업보고서 (2025.12) (2026-03-12) 인과 사슬 자세히 삼성FN리츠 유상증자 실권 발생 시 인수단이 자기계산으로 잔액을 인수한다 [출처: 20260921000086, 2026-09-21, 확인] 삼성증권은 본건 공동대표주관회사로 인수비율 42.10%와 약 411억원 인수의무 한도를 부담한다 [출처: 20260921000086, 2026-09-21, 확인] 삼성증권의 영업부문에 자기매매가 포함되므로 자기계산 인수분은 자기계정에 편입돼 자금 운용에 영향을 미친다 [출처: 20220310000784, 2022-03-10, 확인] 가장 약한 고리 실권 발생은 2026년 11월 청약 종결 이후에야 확인되므로 현재 시점에선 인수 의무 이행이 조건부다 [출처: 20260921000086, 2026-09-21, 확인] 연결 확인 ≠ 추천	실적 확인	관심도 21/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -16.57% · 시장 대비 +10.77%p	공시 원문

삼성FN리츠 스폰서 계열 주주 전체 3곳

경로 1 전체 노출 기업 표 (가로 스크롤)
기업	노출 근거	관심도(0~100)·국면	공시 후 주가 · 시장 대비	근거
에스원 (012750) 네이버↗ 연결 기각 에스원이 삼성FN리츠 지분 0.66%를 수주 안정성 목적으로 보유하나 이번 증자가 관리 서비스 계약이나 핵심 사업 수익에 직접 닿는 공시 근거가 없음	실적 확인	관심도 80/100 · 주목받는 중 · 급상승 ↑	▲ +16.09% · 시장 대비 +43.44%p	기사 원문(더벨)
연결 확인삼성화재해상보험 (000810) 네이버↗ 삼성화재는 삼성FN리츠 지분 18.73%를 보유한 주요주주로 유상증자 시 신주배정 대상이며 불참 시 지분율이 약 15.5%로 희석되고 참여 시에는 약 183억원의 추가 납입 자금이 소요된다. 다만 이 금액은 FY2025 연결 총자산 93.8조원의 극소비중이어서 전체 재무 구조에 미치는 영향은 제한적이다. 공시 원문 (2026-09-21)기사 원문(더벨) (2024-12-02)사업 근거: 사업보고서 (2025.12) (2026-03-12) 인과 사슬 자세히 삼성FN리츠 유상증자 결의 및 정정 공시 → 삼성화재가 삼성FN리츠 지분 18.73%를 보유한 주요주주이자 신주배정 대상 계열 주주 [출처: https://www.thebell.co.kr/front/newsview.asp?key=202412021513376440101970, 2024-12-02, medium] → 신주배정 대상으로서 추가 투자자금 납입 또는 불참에 따른 지분 희석으로 삼성화재의 투자영업 자산 및 손익 구조에 직접 닿는다 [출처: 20260921000086, 2026-09-21, high] → 다만 삼성화재 FY2025 연결 총자산 93.8조원 중 삼성FN리츠 지분은 소규모 포트폴리오 항목으로 전체 재무에 미미한 영향을 미친다 [출처: 20260312001399, 2026-03-12, medium] 가장 약한 고리 삼성화재의 삼성FN리츠 지분 가치가 전체 자산 대비 미미하고 이번 증자에 대한 구체적 참여 의사나 배정 주식수는 아직 공시되지 않았다. 연결 확인 ≠ 추천	실적 확인	관심도 63/100 · 보통 · 하강 ↓	▽ -7.80% · 시장 대비 +19.55%p	기사 원문(더벨)
삼성증권 (016360) 네이버↗ 연결 기각 계열 주주의 청약 참여 여부와 규모가 확인되지 않아 인수단 부담으로의 인과 고리를 닫을 근거가 없다	실적 확인	관심도 21/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -16.57% · 시장 대비 +10.77%p	기사 원문(더벨)

국내 상장 부동산투자회사(리츠) 전체 25곳

국내 상장 부동산투자회사(리츠) 전체 노출 기업 표 (가로 스크롤)
기업	노출 근거	관심도(0~100)·국면	공시 후 주가 · 시장 대비	근거
KB스타리츠 (432320) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 98/100 · 주목받는 중 · 급상승 ↑	▽ -21.03% · 시장 대비 +6.31%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.04)
삼성FN리츠 (448730) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 83/100 · 주목받는 중 · 급상승 ↑	▽ -11.36% · 시장 대비 +15.98%p	사업 근거: 사업보고서 (2026.01)
디앤디플랫폼리츠 (377190) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 81/100 · 주목받는 중 · 급상승 ↑	▽ -21.67% · 시장 대비 +5.67%p	사업 근거: 사업보고서 (2026.03)
롯데리츠 (330590) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 74/100 · 주목받는 중 · 급상승 ↑	▽ -3.21% · 시장 대비 +24.13%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.03)
신한지주 (055550) 네이버↗ 연결 기각 삼성FN리츠 증자 인수단 및 위탁운용사에 신한지주 계열사가 없으며 신한리츠운용과의 공시 거래관계도 없어 1차 연결 근거가 부족하다	사업 노출	관심도 73/100 · 주목받는 중 · 급상승 ↑	▽ -23.85% · 시장 대비 +3.49%p	스크리닝 근거 보기
신한리츠운용 주식회사(이하 '신한리츠운용'이라 함)는 2017년 10월 18일 설립된 금융지주회사 산하의 최초의 부동산 자산관리회사로서 부동산투자회사법상 부동산투자회사(REITs)가 위탁한 부동산 투자 및 운용 업무를 수행하는 것을 주된 사업목적으로 하고 있으며, 2026년 3월말 현재 4.8조원 규모의 리츠를 운용하고 있습니다. ... 수수료수익 사업 근거: 분기보고서 (2026.03)
케이탑리츠 (145270) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 72/100 · 주목받는 중 · 급상승 ↑	▲ +7.73% · 시장 대비 +35.08%p	사업 근거: 분기보고서 (2026.03)
NH올원리츠 (400760) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 69/100 · 보통 · 급상승 ↑	▽ -21.24% · 시장 대비 +6.11%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.03)
신한알파리츠 (293940) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 63/100 · 보통 · 급상승 ↑	▽ -0.36% · 시장 대비 +26.98%p	사업 근거: 사업보고서 (2026.03)
NH프라임리츠 (338100) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 60/100 · 보통 · 급상승 ↑	▽ -5.12% · 시장 대비 +22.22%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.02)
IPARK현대산업개발 (294870) 네이버↗ 연결 기각 삼성FN리츠 유상증자는 삼성그룹 계열 부동산투자회사의 자체 채무상환과 에이원타워 당산 인수금액 조달을 위한 것으로 IPARK현대산업개발과의 거래관계나 지분관계 등 공시 근거가 없어 인과 사슬이 성립하지 않는다.	사업 노출	관심도 57/100 · 보통 · 급상승 ↑	▲ +1.27% · 시장 대비 +28.62%p	스크리닝 근거 보기
기타부문으로는 당사가 도입한 K-IFRS 기준에 따라 당사 및 연결대상 주요 종속회사에 포함된 회사들이 영위하는 PC구조물생산업(에이치디씨현대피씨이㈜)과 호텔서비스업(호텔아이파크㈜), 주거용건물 개발 및 공급업(아이파크제1호위탁관리부동산투자회사㈜, ㈜에이치디씨아이파크제2호위탁관리부동산투자회사) 등이 있으며 사업 근거: 분기보고서 (2026.03)
코람코라이프인프라리츠 (357120) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 54/100 · 보통 · 급상승 ↑	▽ -16.10% · 시장 대비 +11.25%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.02)
대신밸류리츠 (0030R0 (KOSPI)) 확인 중	실적 확인	관심도 50/100 · 보통 · 급상승 ↑	▽ -6.93% · 시장 대비 +20.41%p	사업 근거: 사업보고서 (2026.02)
이리츠코크렙 (088260) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 49/100 · 보통 · 급상승 ↑	▽ -13.41% · 시장 대비 +13.93%p	사업 근거: [기재정정]사업보고서 (2025.12)
미래에셋글로벌리츠 (396690) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 48/100 · 보통 · 횡보 →	▽ -48.26% · 시장 대비 -20.91%p	사업 근거: 사업보고서 (2026.03)
신한글로벌액티브리츠 (481850) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 47/100 · 보통 · 하강 ↓	▽ -17.74% · 시장 대비 +9.61%p	사업 근거: 사업보고서 (2026.02)
제이알글로벌리츠 (348950) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 41/100 · 보통 · 하강 ↓	+0.00% · 시장 대비 +27.35%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.03)
미래에셋맵스리츠 (357250) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 37/100 · 보통 · 하강 ↓	▽ -17.75% · 시장 대비 +9.60%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.02)
한화리츠 (451800) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 36/100 · 보통 · 하강 ↓	▽ -17.48% · 시장 대비 +9.87%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.01)
이지스레지던스리츠 (350520) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 28/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -13.44% · 시장 대비 +13.90%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.03)
한국토지신탁 (034830) 네이버↗ 연결 기각 도시에와 사실 골격 전반에 한국토지신탁과 삼성FN리츠 간 직접 거래·계약·지분 관계 및 밸류체인 연결 공시가 없다	사업 노출	관심도 24/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -17.53% · 시장 대비 +9.82%p	스크리닝 근거 보기
리츠 부문 - 리츠(REITs)사업은 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받고 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다. 사업 근거: 분기보고서 (2026.03)
ESR켄달스퀘어리츠 (365550) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 22/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -9.57% · 시장 대비 +17.78%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.02)
마스턴프리미어리츠 (357430) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 21/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -12.75% · 시장 대비 +14.60%p	사업 근거: 사업보고서 (2026.03)
신한서부티엔디리츠 (404990) 네이버↗ 확인 중	실적 확인	관심도 21/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -5.53% · 시장 대비 +21.81%p	사업 근거: 반기보고서 (2026.03)
동양 (001520) 네이버↗ 연결 기각 입력 공시에서 동양과 삼성FN리츠 간 직접 거래나 지분 관계가 확인되지 않아 인과 사슬을 완결할 수 없다	사업 노출	관심도 21/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -20.13% · 시장 대비 +7.21%p	스크리닝 근거 보기
유진마포130위탁관리부동산투자회사 사업 근거: 분기보고서 (2026.03)
한국자산신탁 (123890) 네이버↗ 연결 기각 삼성FN리츠의 자산관리회사는 삼성SRA자산운용이고 공시상 한국자산신탁과의 직접 거래 근거가 없어 인과 사슬이 완성되지 않는다	사업 노출	관심도 19/100 · 주목 전 · 하강 ↓	▽ -9.98% · 시장 대비 +17.37%p	스크리닝 근거 보기
리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 업무 - 부동산투자회사(리츠)로부터 리츠가 소유한 자산에 대한 투자ㆍ운용업무를 수탁받아 이를 수행하는 업무를 말합니다. 사업 근거: 분기보고서 (2026.03)

발행 정보

발행 정보
공시일 (이벤트 발생일)	2026-09-21
발행 시각	2026-09-22 23:33 KST
등급	B
수정 불가 증명	`e6dc3d1bdb765eb351d8ebcb4c4821ff67c1208b82af4b12975e299420d06755` 카드는 발행하는 순간 내용이 잠겨 나중에 고칠 수 없어요. 위 지문을 원본 기록 파일과 대조하면 누구든 수정 여부를 검증할 수 있어요 (방법론 참조).

발굴 근거 원문 (기술 열람용)

확산 지도 요약, 삼성FN리츠 유상증자 정정(1차 발행가액 5,140원 확정, 신주비율 20.87%)

D0: 2026-09-21
체인: 2026-08-26 이사회에서 결의한 보통주 19,000,000주 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자가 2026-09-21 1차 발행가액 확정으로 정정됨. 예정발행가 5,110원→5,140원, 총 조달액 약 976.6억원(채무상환 800억원+운영자금 176.6억원). …
가지: 5개 | 기업: 29개
노출 29: 조명 7·중간 14·조용 8 (중복 제거 기업 기준)
주목 전 대표 종목: 한국자산신탁 · 삼성증권 · 동양 (관심도 19~21/100)

비컨센서스 핵심

본건 유상증자 발행회사 피해(−): 8/26 최초 결의 공시로 증자 사실 자체(20.87% 희석)는 이미 프라이싱됐다고 본다. 비컨센서스는 확정발행가(10/29)와 실권 규모에 따른 11월 물량 소화 경로, n1·n2 구간
경로 1 피해(−): 계열 주주 개별 재무 영향은 규모상 프라이싱 대상이 아님(삼성화재 기준 최대 183억원). 비컨센서스는 계열 참여 여부가 실권 물량을 통해 본건 유상증자 발행회사·b2로 되먹임되는 경로

프라이싱 가설 원문 (기술 열람용)

노출군 · 본건 유상증자 발행회사 피해(−) 8/26 최초 결의 공시로 증자 사실 자체(20.87% 희석)는 이미 프라이싱됐다고 본다. 비컨센서스는 확정발행가(10/29)와 실권 규모에 따른 11월 물량 소화 경로, n1·n2 구간

노출군 · 본건 유상증자 인수단 피해(−) 인수 수수료(운영자금 176.6억원에 포함된 부대비용)는 프라이싱 무의미한 규모. 잔액인수 리스크는 미프라이싱이나 인수한도(최대 411억원)가 각 사 시총 대비 작아 실질 영향도 제한적, 방향은 맞아도 크기가 작다

경로 1 · 삼성FN리츠 스폰서 계열 주주 피해(−) 계열 주주 개별 재무 영향은 규모상 프라이싱 대상이 아님(삼성화재 기준 최대 183억원). 비컨센서스는 계열 참여 여부가 실권 물량을 통해 b1·b2로 되먹임되는 경로

노출군 · 본건 유상증자 발행회사 수혜(+) 시장은 증자를 희석 이벤트로만 읽고 있어 이자비용 절감·부채비율 개선의 DPS 방어 효과는 미프라이싱으로 본다. 단 신규 편입자산 임대수익 기여가 확인되기 전까지는 검증 불가, confidence 낮음

노출군 · 국내 상장 부동산투자회사(리츠) 피해(−) 개별 리츠 증자는 각각 이벤트로 소화되지만 '섹터 전반의 조달축 전환'은 아직 컨센서스가 아니라고 본다. n6 이후가 비컨센서스 구간이며, 반증도 쉬움(2개 분기 내 타 리츠 증자 결정 부재 시 폐기)

내부 계수 · 경로 코드 (기술 열람용)

아래는 파이프라인 내부 식별자예요. 경로 코드(b1 등)·파급 홉 태그는 통계 분리용 라벨이에요.

경로 내부 코드
경로	경로 코드	홉 태그	발굴 경로	프라이싱 요약
지면 미게재 · 본건 유상증자 발행회사	`b1`	2홉+	-	[비컨센서스]
지면 미게재 · 본건 유상증자 인수단	`b2`	1홉(루트 직결)	-	-
경로 1 · 삼성FN리츠 스폰서 계열 주주	`b3`	1홉(루트 직결)	-	[비컨센서스]
지면 미게재 · 본건 유상증자 발행회사	`b4`	2홉+	-	-
지면 미게재 · 국내 상장 부동산투자회사(리츠)	`b5`	2홉+	-	[컨센서스]

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