한국자산신탁 123890 · KOSPI

이 회사, 한 줄로

한국자산신탁은 금융위원회 인가를 받은 부동산신탁 전업사로 2001년 3월 20일 설립돼 2016년 7월 13일 유가증권시장에 상장했어요. 부동산 개발 사업의 토지 소유권을 넘겨받아 등기 명의인이 되고 분양대금 자금관리와 공정관리 같은 기능을 제공해요. 손익은 신탁보수, 차입형 토지신탁 사업장에 고유계정 자금을 넣고 받는 신탁계정대이자, 그 자금을 돌려받지 못해 생기는 대손 세 가지로 움직였어요. FY2025 영업수익 2,042억원 가운데 이자수익이 54.0%, 수수료수익이 31.0%였어요. FY2021에는 수수료수익 비중이 56.2%였으니 회사가 파는 것이 보수에서 자금으로 옮겨 갔어요. 정리하면 자기자본을 사업장에 대 주고 이자와 보수를 함께 받는 부동산신탁사예요.

무엇으로 벌까요

매출의 첫 갈래는 수탁 재산 종류와 계약 유형별 요율로 받는 신탁보수예요. 기본보수 요율표는 FY2021부터 FY2025까지 그대로였고 토지신탁 차입형은 3.5%, 관리형은 0.5%였어요. 그런데 토지신탁 실현요율은 FY2021 0.83%에서 FY2025 0.39%로 낮아졌어요. 값을 내린 것이 아니라 위탁자가 고르는 상품 구성이 차입형에서 관리형 쪽으로 바뀐 결과예요. 두 번째 갈래인 신탁계정대이자는 FY2021 235.0억원에서 FY2025 514.5억원으로 늘었어요. 세 번째 갈래는 출자한 조합과 리츠, PFV에서 오는 배당금수익과 평가·처분이익이에요.

번 돈은 어디로 갈까요

비용은 매출보다 사업장에 넣은 자금 잔액을 따라 움직였어요. FY2025 영업비용 1,700억원 가운데 신용손실충당금 전입액이 659억원, 이자비용이 397억원이었어요. FY2021 대비 FY2025 영업비용 증가분의 62.5%가 신용손실충당금 전입액에서, 25.9%가 이자비용에서 나왔어요. 판매비와관리비는 같은 기간 오히려 줄었고 임직원수도 194명에서 159명으로 줄었어요. 대출채권 대손충당금 적립률은 FY2021 5.55%에서 FY2025 14.81%로 높아졌어요. 배당금 지급은 FY2024까지 매년 269억원이었고 FY2025에는 122억원으로 줄었어요.

언제 벌고, 언제 힘들까요

이 회사는 수주산업이라 매출이 3~4년 전 수주에서 와요. 신규 수수료 약정액은 2021년 약 2,264억원에서 2023년 약 732억원, 2024년 약 699억원으로 줄었다가 2025년 약 981억원이었어요. 그래서 FY2025 매출 부진과 같은 해 수주 회복은 서로 다른 시점의 사업을 가리켜요. 영업이익은 FY2021 1,479억원에서 FY2025 342억원으로 76.9% 줄었어요. 분양이 막히면 사업장에 넣은 자금이 회수되지 않고 대손으로 이어지는데, 고정이하 여신은 FY2021 대출채권의 7.1%에서 FY2025 49.9%가 됐어요. 영업활동 현금은 FY2024까지 4년 연속 빠져나갔다가 FY2025에 2,032억원 순유입으로 돌아섰어요.

누구와 얽혀 있나요

FY2025 기준 최대주주는 부동산 개발회사 엠디엠으로 지분 28.76%를 가졌고 특수관계인 합산 지분은 54.34%였어요. 계열 엠디엠플러스 시행 사업장에는 계약금대출 한도 620.65억원, 원트웬티파이브피에프브이 시행 사업장에는 계약금·중도금대출 한도 842.82억원이 FY2023부터 FY2025까지 걸려 있었어요. 주요종속회사 한국자산캐피탈은 FY2025 영업이익 233억원을 내 신탁부문 90억원의 2.6배였어요. 조달 보증은 주택도시보증공사와 서울보증보험 두 곳뿐이었고 5개년 내내 주택도시보증공사 비중이 85% 이상이었어요. FY2025 특수관계자 수익은 126억원으로 수수료수익의 19.9%였어요.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

첫째 관측 지점은 신규 수수료 약정액이에요. 2025년 약 981억원으로 늘어난 수주가 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식되는 속도가 신탁보수의 크기를 정해요. 둘째는 대출채권 건전성으로, FY2025 고정이하 비중 49.9%와 대손충당금 적립률 14.81%가 대손 부담의 크기를 보여 줘요. 셋째는 지방 미분양이에요. FY2025 사업보고서는 비수도권 집중과 높은 미분양 비중을 실적 부진 원인으로 처음 적었어요. 넷째는 차환 일정으로, FY2025 기준 6개월 이내 만기 차입 2,282억원이 먼저 조달 금리를 다시 정해요. 네 지점은 모두 자기자본을 사업장에 넣고 돌려받는 이 회사의 구조와 이어져 있어요.