IPARK현대산업개발 294870 · KOSPI

이 회사, 한 줄로

IPARK현대산업개발은 아파트와 건물을 짓는 종합건설사예요. 2018년 현대산업개발에서 건설 부문 등을 떼어 내 새 회사로 세웠고 같은 해 유가증권시장에 상장했어요. 처음에는 남이 맡긴 공사를 짓는 도급 시공이 중심이었어요. 지금은 회사가 직접 땅을 사고 사업을 기획해 짓고 파는 시행 쪽으로 무게가 옮겨 갔어요. FY2025 매출 4조 1,470억원 가운데 도급 주택인 외주주택이 60.6%를 냈고 직접 시행하는 자체공사가 23.1%를 냈어요. 같은 해 자체공사 부문 영업이익 2,661억원은 전사 영업이익 2,486억원보다 컸어요. 이 회사 실적은 수주 물량보다 직접 시행한 사업이 언제 분양되고 준공되는지에 더 크게 좌우돼요.

무엇으로 벌까요

매출은 공사대금과 분양대금 두 갈래로 들어와요. 외주주택은 분양계약자가 낸 계약금·중도금·잔금을 바탕으로 공사를 맡긴 쪽에서 공사대금을 받아요. 자체공사는 회사가 분양계약자에게서 분양대금을 직접 받아요. 5년 동안 매출은 3조 3,639억원에서 4조 1,470억원으로 23.3% 늘었어요. 이 기간 자체공사 매출 증가분이 8,588억원으로 전사 증가분 7,831억원보다 커서 나머지 네 부문 합계는 오히려 줄었어요. 이익도 같은 방향으로 바뀌어 외주주택 영업이익은 FY2021 2,699억원에서 FY2025 895억원으로 줄었고 자체공사가 그 자리를 채웠어요. 이 회사 매출을 키운 동력은 시장 물량이 아니라 자체공사 비중 확대 하나예요.

번 돈은 어디로 갈까요

FY2025 비용 합계 3조 8,984억원에서 가장 큰 항목은 외주비 1조 4,213억원과 용지·원재료 매입 1조 1,899억원이에요. 매출원가율은 FY2024 90.55%에서 FY2025 85.73%로 내려갔어요. 반면 아직 받지 못한 공사대금인 공사미수금을 다시 평가하면서 받지 못할 수 있는 돈을 비용으로 잡은 대손상각비가 1,166억원으로 커졌어요. 현금은 주로 땅과 짓고 있는 자산으로 들어갔어요. 같은 해 유형자산이 3,542억원 늘었는데 현금으로 산 몫은 1,177억원이고 2,603억원은 팔려고 들고 있던 용지와 미완성주택을 짓고 있는 자산인 건설중인자산으로 옮긴 금액이에요. 그 결과 영업활동현금흐름은 28억원으로 영업이익의 1.1%에 그쳤고 총차입금은 2조 5,036억원으로 늘었어요. 번 돈은 주주에게 돌아가기보다 회사가 직접 시행하는 땅과 자산에 먼저 쓰이고 있어요.

언제 벌고, 언제 힘들까요

직접 시행하는 회사라 돈을 쓰는 시점과 버는 시점이 몇 년씩 벌어져요. 회사가 토지 매입 자금을 먼저 넣고 분양대금이 들어올 때 회수하므로 그 사이에는 재고자산과 차입금이 함께 늘어나요. 분양부터 준공·입주까지 30개월 이상 걸리며 서울원 입주도 2028년 7월 예정이에요. 업무시설은 서울 대형 현장 몇 곳에 공정이 몰려 있다가 준공이 끝나자 일반건축 매출이 FY2024 8,360억원에서 FY2025 1,576억원으로 81% 줄었어요. 시장 물량도 줄어 2025년 전국 분양은 14.1%, 인허가는 12.7% 감소했어요. 분양이 늦어지면 땅에 넣은 돈이 그만큼 늦게 돌아와요. 그래서 이 회사가 힘든 시기는 손익보다 현금 흐름에서 먼저 드러나요.

누구와 얽혀 있나요

최대주주는 지주회사 에이치디씨㈜로 지분 41.52%를 가지고 있고 이 회사 매출은 에이치디씨㈜ 연결 매출의 63.0%를 차지해요. 계열 거래도 커서 FY2025 특수관계자 매입 2,827억원 가운데 64.7%가 홈네트워크 계열사 에이치디씨랩스 몫이에요. 자재는 현대제철, 쌍용레미콘, 현대엘리베이터 등에서 사며 회사는 이들과 계열이나 주주 관계가 없다고 공시했어요. 공사를 맡기는 쪽에는 재개발·재건축 조합이 많아요. 회사는 광명4R과 잠실진주 같은 조합이 받은 사업비 대출(PF)에 보증을 서요. 다른 사업의 PF에서는 천안 한 지역 차주 3곳에 3,913억원이 몰려 있어요. 조합과 시행사가 회사 신용을 바탕으로 돈을 빌리므로 회사 신용이 흔들리면 이 관계 전체가 함께 부담을 받아요.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

다음 사업보고서에서 먼저 볼 숫자는 자체공사 매출 가운데 한 시점에 인식된 몫으로, FY2025에는 3,145억원이었어요. 영업이익 2,486억원과 영업활동현금흐름 28억원 사이의 간격이 좁혀지는지는 현금흐름표에 드러나요. 공사미수금 6개월 초과 1년 이하 구간의 손실률이 0.2636에서 내려오면 대손상각비 1,166억원은 한 해에 그친 비용이 돼요. 우발부채 주석에서는 천안 차주 3곳에 걸린 PF 보증 3,913억원의 대출잔액 변화를 따라갈 수 있어요. 2026년 레미콘 단가는 건설사 쪽 7.3% 인하안과 레미콘 업계 8.9% 인상안이 맞선 협상에서 정해져요. 2028년 7월 입주 예정인 서울원은 건설중인자산 5,085억원이 완공 자산으로 넘어가는 시점과 맞물려 있어요. 여섯 가지 모두 직접 시행에 넣은 돈이 언제 현금으로 돌아오는지를 가리켜요.