이스타코 015020 · KOSPI

이 회사, 한 줄로

이스타코(015020)는 서울 목동을 근거지로 부동산 분양·임대에 교육(영어 어학원)·레저(호텔)를 붙인 소형 자산 보유형 사업자입니다. 직접 건설하지 않고 '시행 + 보유 운영' 구간만 잡는 구조로, 게임의 규칙은 입지 자산의 보유·처분 타이밍과 차입 롤오버입니다. 전 부문 시장점유율이 1% 미만이며, 손익보다 자산-부채 만기 구조가 생존을 결정하는 회사입니다.

무엇으로 벌까요

임대사업이 유일한 반복 이익원입니다. 목동 대학빌딩 등 투자부동산의 임대수익은 FY2025 부문 영업이익 1,793,660천원으로 5개년 내내 흑자를 유지합니다. 분양 매출은 FY2021~FY2022 0원, FY2023 5,580,000천원, FY2024 0원, FY2025 2,383,750천원으로 개별 자산 이벤트에 좌우되는 비정기 수입입니다. 교육(FY2025 4,775,363천원)은 성장 중이나 강사료 부담으로 부문 영업손실 -469,339천원을 냅니다. 레저(서산 베니키아 호텔)는 매출 4,733,688천원에 매출원가 6,320,691천원으로 매출총손실 단계 적자입니다. FY2025 연결 매출은 전년 대비 +42.96% 증가했으나 실질 이익 개선은 임대 기여분에 한정됩니다.

번 돈은 어디로 갈까요

비용 구조는 인건비·건물 유지비·감가상각 중심의 고정비형입니다. FY2025 급여 5,809,911천원이 최대 항목으로 FY2021 대비 두 배 이상 늘었고, 이는 호텔과 어학원이 노동집약 사업이기 때문입니다. 감가상각비는 서산 호텔 자산 상각이 본격화되며 FY2023 626,502천원에서 FY2024 1,011,258천원으로 늘었습니다. 건물관리비 1,364,232천원은 스타코넷에 단일 벤더로 지급되는 내부거래형 고정비입니다. 차입 이자 부담도 커졌습니다. 단기차입금이 FY2023 23,740백만원에서 FY2025 33,089백만원으로 증가했고 저축은행 고금리 조달이 붙었습니다. 5개년 배당은 0원이며, 번 돈은 호텔 고정비와 이자 상환으로 소진됩니다.

언제 벌고, 언제 힘들까요

임대 이익이 호텔 고정비와 이자를 얼마나 덮느냐가 사이클의 축입니다. 부동산 침체기에 서산 호텔 신규 투자(FY2021 매입, FY2023 개장)를 얹은 탓에 섹터 회복 전까지 고정비와 이자를 임대 이익만으로 견뎌야 하는 구조가 됐습니다. 분양 매출이 살아나는 해와 호텔 가동률이 손익분기를 넘는 해가 겹쳐야 전사 영업흑자 전환이 가능하며, 두 조건 모두 부동산·내수 사이클에 종속됩니다. 회사는 부동산 경기를 '하향국면'으로 판단하고 2025~2026년에도 침체를 전망합니다.

누구와 얽혀 있나요

자금 조달의 최상위 채권자는 IBK기업은행(FY2025 16,000백만원, 4.33~4.88%)·KEB하나은행(8,000백만원)·하나저축은행(5,000백만원, 7.30%)·푸른저축은행(4,089백만원)입니다. 핵심 자산(대학빌딩·트라팰리스·서산 호텔)이 자사 차입 담보뿐 아니라 관계회사 스타코넷 차입의 담보로도 제공됩니다. 건물관리비 1,348,992천원이 스타코넷(대표이사가 주요주주)에 지급되고, FY2025에는 스타코넷 대여가 9,750,000천원 늘어 오너 관계회사와 자금이 양방향으로 오갑니다. 고객 집중 예외로 FY2025 거래처 B 매출 2,383,750천원(14.51%)이 단일 분양 용역 상대처로 추정되나 실명은 미공개입니다. 최대주주는 김승제(12.37%)입니다.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

임대 부문 분기 매출총이익(FY2025 3,087,020천원)이 전사 고정비를 얼마나 덮는지가 먼저 움직이는 관측 지점입니다. 한은 기준금리 방향이 전액 변동금리 단기차입 33,089백만원의 이자비용 경로를 통해 손익에 선행하는 관측 지점입니다. FY2024·FY2025 주석에서 유동부채 초과가 각각 22,212백만원·23,878백만원으로 명시된 만큼, 단기차입 롤오버 성공 여부와 차환 금리가 관측 지점입니다. 서산 호텔의 가동률과 매출원가 추이가 레저 적자 폭의 선행 지표인 관측 지점입니다. 전국 미분양 주택 추이가 분양 재개와 보유 재고 매각 시점을 예고하는 관측 지점입니다.