삼부토건 001470 · KOSPI

이 회사, 한 줄로

삼부토건(001470)은 도로·철도·항만 등 토목 SOC와 공동주택 시공을 영위하는 수주형 종합건설사예요. 2025년 2월 회생절차를 신청했고 2024년 감사의견 거절로 주식 거래가 정지된 상태예요. 공공 토목 도급에 자회사 시행 주택 시공을 얹은 구조였으나 PF 보증 대지급과 특수관계자 채권 손상으로 유동성이 고갈됐어요. FY2025 연결 매출은 약 1,110억원으로 FY2023 약 5,750억원 정점에서 급격히 축소됐어요. 회생계획안 제출기한(2026년 5월 1일)과 인가전 M&A 진행 여부가 사업 존속 형태를 결정해요.

무엇으로 벌까요

수익은 두 개의 축으로 만들어졌어요. 첫째는 한국도로공사·국가철도공단·부산항만공사 등 공공기관 발주 공사의 도급 시공이었어요. 둘째는 100% 자회사 삼부르네상스(천안 신방)·삼부르네상스더힐(아산 신창)이 시행하는 공동주택의 시공이었어요. 신용 제약으로 공공 입찰 경쟁력이 약해지자 민간공사에 대한 투자·대여로 수주물량을 확보하는 모델로 이동한 결과예요. FY2024에는 매출의 30.76%가 본업 시공이 아니라 자산 처분·임대·용역수입으로 채워졌어요. 현재는 토목 잔여 물량(도급총액 약 8,494억원 중 미완공분)이 매출의 실질 범위예요.

번 돈은 어디로 갈까요

비용의 구조는 외주비(FY2025 약 432억원)가 원재료 매입액(약 43억원)의 10배인 하도급 의존형이에요. 시공의 실체가 하도급 관리이고 하도급대금 지급 지연이 공사중단·지체상금으로 되돌아오는 구조예요. FY2022에는 시멘트 톤당 120,000원(2020년 68,000원)·후판 1,353,500원/톤으로 공사비가 급등해 원가율이 매출을 초과했고 영업손실이 630억원으로 늘었어요. FY2024에는 대손상각비 824억원 등 채권 손상·충당 성격 비용이 손익을 무너뜨렸어요. 금융보증계약 신용위험 최대노출은 FY2025말 2,936억원으로 장부금액(665억원)의 4배를 넘어요. 5개년 내내 배당·자사주 환원은 없었어요.

언제 벌고, 언제 힘들까요

수주산업 아키타입에서 공사비 물가와 주택 분양 경기가 손익의 두 축이에요. FY2022 원재료 급등 국면에 영업손실이 43억원에서 630억원으로 불어났고 FY2023에는 약 1,071억원의 영업현금 유출이 났어요. 주택 분양 경기 침체와 PF 대출 환경 악화가 자회사 시행 물량 회수를 막으면서 유동성 고갈이 가속됐어요. FY2025 영업손실이 266억원으로 줄어든 것은 업황 개선이 아니라 사업 물량 자체가 급감한 결과예요. 현 국면에서 업황 사이클보다 회생절차 진행 상태가 먼저 손익의 방향을 결정해요.

누구와 얽혀 있나요

공공 발주처는 한국도로공사·국가철도공단·부산항만공사·경상북도 등 SOC 기관이에요. 민간은 대한토지신탁·내곡지구도시개발사업조합 등 신탁사·조합이 주 채널이었어요. 자회사 발주 구조에서는 100% 자회사가 발주처이자 채무자였고 분양이 막히면 모회사 채권이 통째로 손상되는 구조였어요. FY2025말 특수관계자 채권 대손충당금이 308억원이에요. 후방 자재 매입은 FY2021 철근 254억원(매입의 50.4%)에서 FY2025 철근 4억원(보람종합철강)으로 쪼그라들었어요. 최대주주 디와이디(3.39%)는 유상증자 120억원 참여 후 2024년 8월 장내 지분 처분으로 보유 비중을 줄인 상태예요.

무엇이 유리하고 불리할까요

그래서 무엇을 지켜봐야 할까요

첫 번째 관측 지점은 회생계획안 제출(기한 2026년 5월 1일)과 인가전 M&A 투자계약 체결 여부예요. 이 절차 지표가 사업 존속 형태와 주식 거래 재개 가능성을 먼저 결정하는 관측 지점이에요. 두 번째는 금융보증계약 신용위험 최대노출(2,936억원)의 대지급 현실화 여부예요. PF·중도금 보증의 대지급이 발생하면 부채총계 3,164억원 대비 현금 유출 충격이 큰 관측 지점이에요. 세 번째는 자회사 삼부르네상스더힐 분양 정산 진행 상황이에요. 시행 자회사의 잔여 분양 회수가 특수관계자 채권 대손충당금 308억원의 실제 손실 규모를 결정하는 관측 지점이에요.